下半年业绩或持续分化

(资料图片)

进入八月中旬，房企即将迎来中报“大考”，其中，也有众多企业披露了业绩预告，提前剧透盈利情况，通过预告不难发现，今年上半年亏损的房企数量在不断增加，并且蔓延至央国企。

据不完全统计，截至发稿，已有超过70家A股以及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过六成预计归母净利润亏损，总亏损额最多超千亿元。其中，包括碧桂园、远洋集团、金科股份（000656）、阳光城、华夏幸福（600340）、首开股份（600376）、华侨城等。

从企业披露的信息来看，亏损的主因大多是由于房地产行业整体下行，导致销售下滑，毛利率下降，计提资产减值等。

央国企难以幸免

在A股方面，目前已经披露上半年业绩预告的房企共有60余家，其中，有23家实现盈利，预计亏损的企业占比超6成。

其中，*ST泛海（000046）预计上半年归母净亏损为55亿元至42亿元，成为A股中亏损金额最多的企业。作为出险房企，泛海于上半年处于债务重组阶段，在债务化解过程中资产处置的损失使得企业面临较大亏损。

在港股方面，碧桂园预计亏损更是高达450亿至550亿元，而去年同期企业归母核心净利润约人民币49.1亿元，面对大幅下滑，碧桂园称，亏损主要是由于行业销售下行，导致结转毛利率下降，项目减值增加以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

此外，从企业性质来看，除了部分民营房企，上半年，房企业绩亏损也逐渐蔓延至央国企。其中，首开股份发布公告称，预计上半年实现归母净亏损为17亿元至22亿元，而华侨城也预计，上半年亏损额为12亿元-17亿元，同比下降1237.92%-1712.06%，亏损幅度加大。

面对央国企难逃幸免，有业内人士认为，部分央国企业绩大幅下滑会进一步影响市场情绪与行业信心。而同策研究院研究总监宋红卫也表示：“目前土拍市场拿地以央国企为主，业绩下滑会导致他们拿地积极性下降，会使土地市场压力上升；而央国企在业绩承压下，会放缓投资强度，加大地产行业投资下行的压力。”

此外，他也强调，央国企是协助保交楼的主力之一，业绩的亏损会影响他们收并购节奏，影响保交楼进度。

不过，几家头部央国企表现持续强劲。根据保利发展（600048）披露的半年度业绩快报显示，企业上半年营业总收入为1383.76亿元，同比增长24.93%；归属于上市公司股东净利润为119.99亿元，同比增长10.84%；而招商蛇口（001979）上半年归属于上市公司股东的净利润为21.53亿元，实现同比正向增长。

下半年业绩或持续分化

那么，下半年，企业亏损能否迎来改善？业绩是否会持续分化？

从披露的信息来看，企业亏损的主因大多数是由于房地产行业整体下行，导致销售下滑外，毛利率下降，计提资产减值等。

事实上，上半年，房地产市场处于一直调整阶段，销售市场也不及预期，根据国家统计局发布的最新数据显示，1-7月全国商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，为一季度以来首次负增长。

眼下，销售面改善还需要时间。不过，近期，政策利好密集释放，针对需求端的有效措施也在相继落地，据央广网消息，近日，厦门、成都等多个城市拟调整楼市限购政策，降低二套房首付比例。限购取消后，首套、二套房最低首付比例可降至20%及30%。不过，截至发稿，上述城市并未发布相关政策调整文件。

此外，时隔2个月，央行在8月15日再次宣布降息，下调MLF利率15基点，业内人士普遍认为，降息有利于金融体系降低融资成本，预计本月LPR利率大概率会下调，那么房贷利率也将随之下降，这将进一步降低居民购房成本，进而带动市场交易活跃度，刺激销售回暖。

而IPG中国首席经济学家柏文喜认为，下半年，虽然政策端持续释放利好，但是由于各家企业自身情况差异以及适应市场变化、自我调整能力的不同，企业业绩还会继续分化。

宋红卫也认为，分化是未来市场典型特征，不仅表现在企业之间，也表现在城市之间，同时也表现在城市不同区域和板块，优质城市的核心资产是未来投资的核心标的。

值得一提的是，今年上半年，包括碧桂园在内的多数房企在土地市场拿地倾向于一线城市以及部分强二线城市，例如今年北京土地市场，吸引到很多外来企业进京“抢地”，这也是因为高能级的城市拥有较强的抗风险能力，利于企业在后续阶段扩大销售。这也将导致下半年一线、强二线与非核心的二线城市及三四线城市之间的销售进一步分化。